ESPROPRIO DELLE CASE NON AFFITTATE
La proposta dell’unione giovani di sinistra per fermare la speculazione, ridurre le disuguaglianze e rispondere realmente all’emergenza abitativa
ABITARE È UN DIRITTO, IMPEDIRLO UN SOPRUSO – ANALISI
Quello alla casa è un diritto angolare di ogni essere umano, in quanto condizione imprescindibile della propria dignità e del pieno sviluppo di ogni esistenza. La mancanza di un tetto sopra la propria testa implica a cascata il venir meno di tutta una serie di diritti fondamentali, che presuppongono la disponibilità di uno spazio dove poter abitare stabilmente e con dignità per poter essere pienamente goduti.
Nonostante l’importanza di tale diritto, da tempo il nostro Paese è vittima di una vera e propria emergenza abitativa, divenuta oramai condizione strutturale. Le cause sono molteplici e ben radicate nella storia italiana, ma possiamo individuare due grandi colpevoli in questa vicenda. Da un lato, l’assordante assenza della mano pubblica, che ha da tempo abdicato al suo compito di gestione, indirizzo e controllo. Dall’altro, la sempre più intensa mercificazione di ogni spazio di vita, che tutto piega alla logica del profitto e alle leggi del mercato.
Un esempio su tutti – emblema di entrambe le dinamiche – è rappresentato dall’esplosione degli affitti brevi, guidati dall’appetito di facili guadagni e fortemente agevolati dall’assenza di leggi in grado di normare il fenomeno. Negli anni tutto ciò ha portato ad una vera e propria sostituzione demografica nelle nostre città, dove le persone che ne abitavano e animavano le strade sono state costrette ad andarsene e cedere il posto ad un turismo invasivo, facoltoso ed elitario, piegando ogni angolo urbano in vetrina da ostentare negli spot pubblicitari, limitando la fruizione degli spazi, la vivibilità per chi rimane e piegando ogni attività culturale o di intrattenimento, al consumo spasmodico fine a se stesso.
Negli anni la convergenza di questi due fenomeni ha portato all’esplosione della questione abitativa, con forti ricadute negative sulla vita di studentɜ, lavoratorɜ e famiglie. Sono circa 2,5 milioni le famiglie in difficoltà a pagare utenze e affitto o mutuo, perché incide per oltre il 40% del loro stipendio mensile. Nelle città universitarie il costo medio di una stanza singola è di 437€ (a Bologna 482€), con punte oltre i 600€ e il dilagare degli studentati privati che propongono stanze persino a 900€ al mese. Circa 650mila sono le famiglie in attesa di una casa popolare, ma quelle che ne avrebbero diritto sono stimate in circa 1,2 milioni. I posti negli studentati pubblici sono meno di 40mila, a fronte di circa
820mila studentɜ fuori sede, sotto il 5% della richiesta potenziale. Le persone senza dimora sono stimate in circa 500mila, un numero quadruplicato negli ultimi 10 anni.
A tutto ciò fa da contraltare il numero di immobili privati e pubblici sfitti nel nostro Paese, stimati in circa 10 milioni di unità. Il comune di Bologna detiene uno dei numeri più bassi per quanto riguarda la percentuale di immobili sfitti, ma comunque spaventosamente grande: ovvero il 12,03% su una media nazionale del 29,73%.
Emerge con evidenza cristallina la profonda ingiustizia di una tale contraddizione: nonostante il diritto all’abitare rappresenti una colonna portante dei diritti fondamentali di ogni essere umano – riconosciuto in numerose carte costituzionali e dai trattati internazionali sottoscritti dall’Italia – esso si trovi relegato di fatto in secondo piano rispetto al profitto privato e all’interesse particolare di pochi e potenti attori, rispetto all’interesse collettivo di tuttɜ noi.
ESPROPRIO DELLE CASE NON AFFITTATE DEI GRANDI PROPRIETARI IMMOBILIARI: UNA PROPOSTA NEL NOME DELLA GIUSTIZIA E DEL BUONSENSO
Data la gravità della situazione sopra descritta, appare necessario intervenire immediatamente con delle misure che vadano in favore delle sempre più ampie fasce di popolazione che si sono viste depredate di un diritto fondamentale e imprescindibile, il diritto all’abitare, e per cui oggi un’abitazione dignitosa è un lusso insostenibile.
La nostra proposta – basata e ispirata agli esempi che ci giungono dalla legge catalana e portoghese, nonché del referendum di Berlino del 2021 – si propone di rendere il diritto alla casa un diritto pienamente fruibile da ogni cittadinə, rimarcando il ruolo della mano pubblica attraverso le istituzioni locali, regionali e nazionali nella realizzazione di tale obiettivo.
Si intende quindi fare riferimento a metodi di esproprio e limitazione della proprietà privata ritornando alla lettera della carta costituzionale italiana, in cui all’ art.42 si afferma che tale proprietà è garantita dalla legge e che essa ne determina modi di godimento e limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale. Si articola come segue.
– UN’AGENZIA PUBBLICA PER IL DIRITTO ALLA CASA > Creazione di un ente pubblico sul piano comunale, regionale e nazionale incaricato di garantire la fruizione del pieno diritto alla casa da parte di ogni essere umano. L’ente avrà il compito di:
- ● Individuare comuni e zone intra-comunali ad “alta tensione abitativa” (ovvero con carenze di disponibilità abitative);
- ● Stimare la necessità di unità abitative per ogni comune e zona intra-comunale sulla base dei seguenti criteri:
- 1) numero di famiglie in attesa di assegnazione di un alloggio popolare,
- 2) numero di famiglie che rientrano nei criteri per accedere ad un alloggio popolare,
- 3) numero di fuorisede (persone che lavorano, studiano o svolgono la loro attività principale senza detenere la residenza all’interno del comune o in quelli limitrofi)
- 4) numero di persone senza fissa dimora;
- ●Stilare un elenco di personalità fisiche e giuridiche passibili di esproprio, classificandone le proprietà immobiliari in funzione dell’utilità di espropriare quell’immobile al fine di sopperire alla mancanza di unità abitative.
- Questa classifica viene stilata tenendo conto:
- 1) della tipologia di immobile,
- 2) della sua probabilità di poter essere adibito ad uso residenziale per chi ne ha bisogno,
- 3) dei tempi con cui potrebbe avvenire,
- 4) di chi sia la proprietà (persona fisica, società, fondo di investimenti, ecc.),
- 5) della quantità di immobili sfitti posseduti
- 6) del totale degli immobili posseduti ad esclusione della prima casa e del luogo dove si svolge la propria attività lavorativa principale;
- ● Gestire ed eseguire tutto l’iter di esproprio in coordinazione con gli enti pertinenti, i servizi sociali, sindacati, movimenti e associazioni di riferimento;– REINTRODUZIONE DELL’EQUO CANONE > La proposta, inoltre, prevede di riconsiderare la logica alla base dell’equo canone: legge 392/78 abrogata nel 1998 che introdusse un meccanismo per la determinazione del canone di locazione (annuo) per gli immobili urbani ad uso abitativo, equivalente al 3,85% (5% in caso di immobile completamente arredato) del valore locativo, il quale viene calcolato sulla base di vari parametri (superficie, valore al metro quadro, tipologia, età, condizione, città e zona dell’immobile).
- Tale misura, oltre che porre un freno al vorticoso aumento dei prezzi degli ultimi anni, permetterebbe di stabilire una soglia percentuale oltre la quale il prezzo proposto non è motivato da alcuna ragione se non quella speculativa:
- nel momento in cui il canone proposto è superiore o uguale ad almeno il 20% di quanto previsto dall’equo canone,
- noi riteniamo che una tale situazione si configuri nei termini di un’attività speculativa da parte del locatore dell’immobile.
- – DISTINZIONE TRA GRANDI E PICCOLI PROPRIETARI > In primis è necessario effettuare una distinzione tra grandi e piccoli proprietari. I primi si configurano come tali se possessori di un numero maggiore di 5 immobili, mentre chi resta al di sotto di tale soglia è definito piccolo proprietario e non sarà interessato dalla misura.
Ciò è necessario per garantire e far prevalere la funzione sociale della casa, l’interesse generale, sull’interesse privato. Riteniamo infatti che il possesso di un numero di immobili superiore a cinque collida sotto ogni punto di vista con la dimensione abitativa e il suo ruolo sociale, caratterizzandosi piuttosto come bene di lusso e facendo del possessore un “grande proprietario”, ovvero in grado di impiegare le sue proprietà come principale o sostenuta fonte di reddito, nonché ai fini di investimento speculativo.
Tra questi è necessario individuare:
- ● chi detiene immobili sfitti senza tentare di inserirli nel mercato abitativo;
- ● chi fa della compravendita immobiliare non solo la propria principale fonte di reddito,ma intenda effettuare un’attività speculativa tramite i propri immobili;La nostra intenzione è che nel caso in cui si riscontrasse un’attività speculativa, si potrebbe procedere direttamente con la procedura di esproprio.
Al contempo, grazie a tale distinzione, si intende tutelare quelli che qui definiamo “piccoli proprietari’”, ovvero chi detiene alcuni immobili, spesso ereditati e di poco valore sul mercato, senza che utilizzino l’affitto come fonte principale o sostanziale di reddito, ma esclusivamente come integrazione ad esso.
– DISTINZIONI DELLE MOTIVAZIONI DI NON ALLOCAZIONE > Si effettua perciò una classificazione degli immobili sfitti sulla base della motivazione del mancato affitto, al fine di distinguere tre casistiche:
1) quando l’immobile non è in affitto.
2) quando è in affitto ma non viene allocato a causa di una forma di speculazione da parte della proprietà
3) quando è in affitto ma non viene allocato a causa di motivazioni che esulano dalla speculazione da parte della proprietà.
Questa distinzione è funzionale allo svolgimento dell’eventuale procedura di esproprio. Come detto precedentemente, si tratterebbe di attività speculativa nel caso in cui il canone di affitto fosse maggiore o uguale di almeno il 20% rispetto a quanto stabilito dalla legge sull’equo canone.
– ESPROPRIO DELL’IMMOBILE SFITTO > La procedura di esproprio dovrebbe seguire un iter simile a quanto segue:
1) L’agenzia contatta ogni “grande proprietario” chiedendo di comunicare entro un mese le motivazioni della mancata allocazione dell’immobile
- 2) Nel caso in cui si ricada nella prima casistica, ovvero la mancata messa in affitto, la proprietà dovrà necessariamente mettere in affitto l’immobile e avrà a disposizione 6 mesi per locarlo ad un prezzo agevolato, ovvero ad un canone pari o inferiore a quanto stabilito dall’equo canone. Scaduti i termini temporali o in caso di mancata adempienza degli obblighi, si procederà con l’esproprio.
- 3) Nel caso in cui entro un mese non pervenisse la comunicazione oppure l’immobile rientrasse nella seconda casistica delle motivazioni, ovvero in presenza di speculazione, si procede direttamente con l’esproprio dell’immobile
- 4) Nel caso in cui si ricada invece nella terza casistica, ovvero quando la mancata allocazione è dovuta a motivazioni estranee alla speculazione o alla volontà di usufruire privatamente del bene di lusso da parte della proprietà, l’agenzia per il diritto alla casa interviene inserendosi come soggetto intermediario tra locatore e locatario, prendendo in gestione l’immobile, garantendo il pagamento del canone di affitto al locatore (in ogni caso, mai superiore al valore stabilito dall’equo canone) e si prende l’onere di porlo e mantenerlo in affitto nel mercato immobiliare ad un prezzo agevolato.
Quando l’agenzia per il diritto alla casa si fa soggetto espropriante procede acquisendo l’immobile secondo quanto previsto dalla legge e mettendolo a disposizione della popolazione attraverso bandi e assegnazioni dirette,
in coordinazione con servizi ed enti pubblici pertinenti.
L’applicazione della procedura di esproprio segue la classificazione degli immobili passibili di esproprio effettuata dall’agenzia per il diritto alla casa secondo i principi di progressività, necessità e redistribuzione, a cui i criteri della classificazione devono necessariamente far fede.